Во многих развитых странах наблюдается стремительный рост цен на жилищном рынке, который стимулирует частное расходование несмотря на замедление глобальной экономики. Однако теперь, когда на жилищном рынке возможен спад, потребителям приходится думать о сокращении расходов. Американские собственники жилья, особенно купившие его недавно, видят много причин, по которым развитие жилищного рынка должно продолжиться в течение неопределенного времени. Вместе с тем, появляются признаки, указывающие на опасность спада. В 2004 году прирост цен на жилье составил 11,2%, но уже в четвертом квартале было отмечено замедление – до 1,7%. А 19 апреля Департамент коммерции США опубликовал отчет, сообщающий о падении цен в марте на 17,6%; это самый значительный спад после 1991 года. На следующий день Союз ипотечного кредитования Америки (Mortgage Bankers of America, MBA) сообщил об уменьшении числа заявлений на заключение ипотечных договоров, несмотря на небольшое снижение процентных ставок. Инвесторы, которые рассчитывали на недвижимость как на средство избежать нестабильности фондовых рынков, сейчас чувствуют себя немного неуютно. Не исключено, что худшее еще впереди. Цены в последние годы подпитывались в большой мере падением процентных ставок, которое позволяло домовладельцам продавать свою недвижимость по более выгодным ценам без соответствующего повышения ежемесячных платежей по обслуживанию кредита. Но когда рост ставок возобновился, покупатели переключились на более рисковые формы финансирования постоянно увеличивающихся и грозящих банкротством ежемесячных платежей. Более трети заявлений на заключение ипотечных договоров в последние недели было подано на ипотеки с регулируемой процентной ставкой (в 2001 году доля таких ипотек составляла всего 12%). Также растет интерес к таким формам кредита, которые позволяют заемщикам в течение определенного периода времени выплачивать только проценты. Эти изменения привлекли на рынок жилья новых покупателей, которые раньше не имели возможности приобрести жилье. Если ставки будут расти и дальше, многие из них не смогут выполнять обязательства по обслуживанию кредитов. Любое падение цен на жилье поставит их на грань банкротства. Повышение степени риска ипотеки является не единственным признаком «пузыря», образовавшегося на жилищном рынке США. Отношение цен на жилье к арендным платежам существенно превышает исторический средний уровень, а цены превышают средний доход. Поэтому американцы при принятии решений о приобретении недвижимости исходят из того, что наблюдающиеся уже несколько дет крупные доходы на капитал будут поступать в течение неопределенно долгого периода времени (с 1997 года цены на жилье в США поднялись на 65%). Как и в случае с «пузырем» на фондовом рынке, если деловая уверенность участников рынка пошатнется, произойдет обвал цен. Америка не единственная страна, испытывающая взлет цен. В 1997-2004 годах цена на жилье увеличились более чем в два раза в Австралии, Британии и Испании, утроились в ЮАР и Ирландии. В США отношение цен на жилье к арендным платежам на 32% превышает средний уровень 1975-2000 годов; в то же время в Британии, Австралии и Испании превышение составляет 60%, во Франции – 46%. Чрезмерно высокие цены на жилье являются ключевым фактором, позволившим этим странам перенести глобальный экономический спад в 2001 году. Когда достаток семей увеличивается, потребители начинают больше расходовать и меньше сберегать; экономисты называют это явление «эффектом достатка». Взлет цен на жилье подталкивает потребителей к сохранению уровня расходования несмотря на внешние негативные факторы. Вероятно, не является совпадением, что Германия, одна из немногих европейских стран, в которых цены на жилье не растут, гораздо хуже перенесла глобальный спад, чем ее соседи и Америка. К сожалению, когда на жилищном рынке происходит спад, наблюдается обратный процесс: потребители урезают расходование и сберегают больше, чтобы компенсировать падение стоимость недвижимости. Снижение потребительского спроса вызывает соответствующее по масштабу замедление роста ВВП. Как низко могут упасть цены на рынке жилья? Например, в Лондоне и Нью-Йорке, снижение уже началось, особенно в верхний секторах; возможно, что на большинстве рынков произойдет лишь замедление роста цен, которое может быть компенсировано увеличением доходов и арендных платежей. По оценке МВФ, 40% бумов на жилищном рынке заканчивается провалом, продолжающемся в среднем 4 года и выражающемся в падении цен на 30%. Учитывая то, сколь много покупателей жилья рассчитывают на крупные доходы (так, в Лос-Анджелесе они ожидают увеличения стоимости недвижимости на 22% в год в течение следующего десятилетия), серьезные кризисы по крайней мере на отдельных рынках очень вероятны. Падение цен на американском рынке жилья – это плохая новость для всего мира. Оживленный спрос на американском рынке поддерживает рост экспортно-ориентированных развивающихся экономик Азии и других регионов. Если американцы будут больше сберегать, то страны-экспортеры столкнутся с сокращением экспорта. Экономики Европы и Японии, учитывая их состояние, не смогут восполнить недостаток спроса, поскольку многим европейским странам придется решать последствия спадов на собственных жилищных рынках. Более опасно другое последствие: коллапс американского экспортного спроса может повлечь за собой ряд негативных явлений. Чтобы поддерживать низкий курс национальный валют к доллару и таким образом стимулировать экспорт, центральные банки Азии аккумулируют долларовые резервы, вкладываемые ими в обязательства Казначейства США. Это увеличивает приток капитала в США и частично является причиной расцвета кредитования. В случае падения цен внезапно ставшие менее состоятельными американцы урежут программы расходования, это, в свою очередь, ограничит предложение дешевого капитала от азиатских центральных банков, вызовет повышение процентных ставок и дальнейшее падение цен на жилищном рынке.
Источник: The Economist 20.04.2005
на 04.02.2012
30.2385
+0.0530
39.7425
-0.0239
34.5153
+0.0184
КОНВЕРТЕР ВАЛЮТ
ПОГОДА 04.02.2012
Россия, Московская обл., Москва
днем ночью
-17...-15 -25...-23
Переменная облачность, местами небольшой снег, условия для гололедицы, наледи и сосулек. Атмосферное давление днем: 772 мм рт.ст. ночью: 774 мм рт.ст. Ветер ю-в 3-8 м/с. Вероятность осадков 1%.
